Mélissa m’écrit une question très pertinente par rapport aux prêteurs privés en immobilier:
« Bonjour Steve, je suis une immopreneure en devenir! Je n’y connais rien au sujet des prêteurs privés. J’ai lu que vous aviez déjà utilisé leurs services à quelques reprises. Pour quelle raison utilisez-vous leurs services (car le taux d’intérêt doit être plus grand que celui des institutions financières, non?).
Grosse question Mélissa! Je vais essayer d’y répondre simplement avec quelques exemples de mon vécu des dernières années.
Quand les banques ne suivent pas l’investisseur
Pour plusieurs raisons, il est parfois difficile de faire financer un immeuble par une banque, par exemple:
- L’investisseur a trop d’immeubles en son nom personnel et ne rencontre plus les ratios d’endettement au personnel;
- La transaction doit être bouclée rapidement et les délais des banques peuvent être trop longs;
- La banque finance sur la plus basse valeur entre le prix payé ou la valeur marchande (parfois économique);
- L’immeuble est vacant et la banque refuse de financer la propriété sans revenu;
- L’immeuble est acquis à un prix beaucoup plus bas que sa valeur marchande, et/ou l’investisseur sait qu’il pourra réussir rapidement à faire augmenter la valeur du bien;
- L’immeuble est acquis dans un but de le revendre rapidement, comme dans un flip. La banque n’est pas nécessairement fan de ce genre de transaction rapide.
Des exemples concrets
1) Refinancer un flip payé comptant
La première fois que nous avons utilisé des prêteurs privés, c’était dans un projet de flip. Nous avions payé la maison comptant, ainsi que les travaux, sans financement bancaire. Cet argent « comptant » provenait de plusieurs refinancements sur nos autres immeubles. Quelques semaines après l’achat de la maison à flipper, nous avons déniché un immeuble semi-commercial (6 logements + 2 commerces), très intéressant. Mais tout notre argent était maintenant immobilisé dans le projet de flip.
Nous avons contacté des personnes de notre réseau d’amis, qui nous avaient démontré leur intérêt à devenir prêteurs privés via leur marge de crédit hypothécaire sur leur maison. Ils ont accepté le projet de nous financer la mise de fonds requise pour l’achat du 8-plex, en prenant notre projet de flip en garantie hypothécaire de 1er rang. Un prêt de 120 000$, de 12 mois maximum, à 10% d’intérêt. Seuls les intérêts étaient payables mensuellement jusqu’au remboursement. Nous avons finalement mis la maison en location suite aux travaux, fait un refinancement conventionnel avec la banque, et remboursé le prêteur privé.
2) Mise de fonds partielle pour acquérir un 6-plex
L’année suivante, nous avons déniché un 6-plex hyper bien situé. Comme beaucoup d’immeubles similaires, les loyers étaient beaucoup trop bas par rapport à la valeur locative du marché. Le financement bancaire se limitait donc à 75% de la valeur économique. Le prix payé était de 615 000$ et la valeur économique était de 475 000$. Le financement maximum par la banque était donc de 356 000$. L’achat nécessitait donc 42% de mise de fonds, ou 259 000$. Une somme que nous n’avions évidemment pas au complet. C’était un immeuble type qui peut être optimisé au niveau des revenus, en négociant avec certains locataires ou lors du changement de locataire.
Nous avions besoin de 140 000$ pour boucler la transaction. Les mêmes prêteurs privés que l’exemple précédent ont accepté de nous faire ce prêt. Cette fois par contre, sans prendre de garantie hypothécaire sur l’immeuble, car la banque ne voulait pas de 2e rang. C’était un prêt fait devant notaire, et nous avons signé une caution générale personnelle sur tous nos actifs, document également fait par le notaire. L’avantage de la caution, c’est que ça ne paraît pas au registre foncier ou à votre dossier de crédit. Ce n’est pas la même protection qu’une hypothèque, mais dans ce cas-ci, ça a très bien fonctionné. L’entente d’une durée de 3 ans, à 10% la première année, 10.5% la 2e année et 11% la troisième année, intérêts seulement payables à tous les mois. Nous venons tout juste de rembourser ce prêt privé suite au refinancement de l’immeuble. Attention avant de vous exciter, peu de prêteurs privés accepteraient une caution comme seule garantie. Nous avions une relation de confiance avec eux.
3) Acheter un plex avec prêteur privé, l’optimiser, le refinancer avec une banque
Juste avant que la pandémie frappe, nous avons acheté un immeuble semi-commercial. Payé 310 000$, l’immeuble avait une valeur économique de 460 000$. Eh oui, tout un profit à l’achat. L’immeuble était vendu avec un terrain adjacent, mais pour une raison bizarre, les vendeurs n’ont pas réalisé la valeur de ce terrain. Juste le terrain avait une valeur de 125 000$. Le plex pouvait aussi être optimisé au niveau des dépenses électriques. Un logement résidentiel payait le tarif commercial pour l’électricité! Nous avons vu ça lors de notre enquête préachat. Comme l’électricité était à la charge du propriétaire, c’était une optimisation assez simple.
En achetant avec la banque, le prêt aurait été de 70% de 310 000$, soit 217 000$. Il fallait donc injecter 93 000$ de comptant. C’était hors de question. Nous avons trouvé un nouveau prêteur privé, une connaissance qui avait des fonds liquides et une marge de crédit hypothécaire encore une fois, qui a accepté de nous prêter 310 000$, soit 100% du prix d’achat. À un taux de 10% pour 6 mois. Ici, lors de la négociation, le prêteur a accepté de recevoir l’équivalent de 7% seulement lors des paiements mensuels, le 3% étant payable lors du remboursement du prêt. Entre-temps, nous avons fait l’optimisation électrique, le transfert de l’électricité aux locataires, fait évaluer le terrain et l’immeuble séparément. La banque a accepté de financer les deux lots et nous avons eu un prêt de 315 000$. Eh oui, 5 000$ de plus que notre prix d’achat, et ce, 6 mois plus tard.
Ayez des plans A, B et C pour rembourser votre prêteur privé
Un prêt privé peut rapidement devenir un cauchemar si vous n’avez pas les reins assez solides. Un projet avec des dépassements de coûts, des délais, une pandémie, pourquoi pas, c’est possible. Comment allez-vous rembourser votre prêteur si le projet ne va pas comme prévu?
Les prêteurs privés sont un atout incroyable pour un investisseur avisé. Je crois qu’il faut avoir un peu d’expérience derrière la cravate quand même. J’entends trop souvent des histoires d’horreurs de gens moins expérimentés qui s’étranglent avec leurs prêts privés et qui finissent par perdre beaucoup d’argent.
Je n’ai jamais fait affaire avec des prêteurs privés professionnels qui chargent souvent du 15 à 18%. Nos deux prêteurs étaient des particuliers, qu’on connaissait. Ils nous connaissaient. Comme j’ai dit à un des prêteurs: « Avant que je ne te rembourse pas, je vais tout vendre mes actifs et retourner vivre chez ma mère« . Si vous avez la chance d’avoir des individus qui sont prêts à vous suivre, assurez-vous qu’il ne perde pas un seul dollar. Je veux que le prêteur fasse de l’argent et moi je ne veux pas en perdre.
Sortez vos calculatrices et faites valider vos plans A, B, C par des gens expérimentés.
