Lorsque vient le temps de contracter un prêt hypothécaire pour un projet d’achat immobilier, la plupart des gens pensent immédiatement aux grandes institutions financières. Elles ne sont pourtant pas les seules sur le marché à être en mesure d’offrir des prêts. Il existe effectivement de nombreux prêteurs privés, une option un peu moins connue et moins utilisée. Le prêt hypothécaire privé se présente donc comme une source de financement alternative aux institutions financières.
Qu’est-ce qu’un prêt privé ?
Un prêteur privé est une personne ou une société qui prête de l’argent à un individu, mais qui ne travaille pas pour une institution financière comme une banque, une caisse ou une société de prêts. Le prêteur privé peut être un membre de la famille, un ami, un collègue ou une personne inconnue de l’emprunteur, mais qui agit comme une institution financière.
Le prêt privé se présente comme une solution de financement alternative aux institutions financières habituelles au Québec et au Canada. En effet, le mode de fonctionnement, ainsi que les conditions selon lesquelles le prêt sera accordé par les prêteurs privés, diffèrent quelque peu des critères des institutions financières traditionnelles. Ainsi, il n’est pas rare de constater que dans certaines situations, comme lorsque la situation financière de l’emprunteur est jugée comme étant à risques, les institutions financières traditionnelles refusent la demande de financement, tandis qu’à l’inverse, le dossier pourra être validé auprès d’un prêteur privé, sans difficulté particulière.
En effet, les conditions d’approbation sont beaucoup moins restrictives que celles des institutions financières traditionnelles et, de fait, les délais de traitement n’en sont que beaucoup plus rapides.
Il faut tout de même rester vigilant avant de recourir à un prêteur privé, car certains peuvent proposer des taux d’intérêts vraiment élevés, ce qui rendrait à la fin, votre emprunt très onéreux.
Le financement privé pourra s’avérer être une excellente option, notamment lorsque les conditions offertes par le prêteur sont acceptables, tant au niveau du taux d’intérêt, des frais de dossier et des exigences de qualification.
Comment procéder à la demande
De manière générale, les prêteurs privés ont un fonctionnement similaire à celui des grandes institutions financières. La plupart d’entre eux font une enquête de crédit, analysent la rentabilité de l’immeuble, enquêtent sur la fiabilité de l’emprunteur, le risque qu’il représente et les garanties qu’il peut offrir.
La première étape consiste évidemment à analyser votre projet. Les critères utilisés pour juger de votre admissibilité varient d’un prêteur à l’autre. Plusieurs d’entre eux demanderont des frais pour l’étude de votre dossier, représentant soit un pourcentage du prêt, soit un montant forfaitaire.
Si votre demande de financement est acceptée, vous recevrez une offre de la part du prêteur, dans laquelle vous trouverez les informations relatives aux conditions du prêt :
- Taux d’intérêt ;
- Période de remboursement ;
- Garanties exigées ;
- Etc.
En cas d’incertitude, n’hésitez pas à faire étudier l’offre par un notaire spécialisé en immobilier. Celui-ci pourra regarder les clauses et vous les expliquer au besoin, afin que vous en compreniez parfaitement le contenu. Vous pourrez, par la suite, accepter ou refuser l’offre en toute connaissance de cause.
Il faut savoir que les prêteurs privés prennent habituellement plus de risques que les institutions financières. En retour, ils exigentdes taux d’intérêt plus élevés ou d’autres conditions de remboursement plus sévères.
Les prêteurs privés peuvent faire des hypothèques de premier ou de deuxième rang, selon le cas.
Les obligations du vendeur et de l’acheteur
Les obligations ne diffèrent pas envers le vendeur et l’acheteur en présence d’un prêt privé. Le vendeur a des obligations envers vous. Il doit vous remettre la propriété et vous garantir qu’il n’y a pas de vice de propriété ou de vices cachés.
- Vous remettre la propriété : Le Code civil du Québec (C.c.Q.) édicte à son article 1716 que « le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité […]»;
- Le vendeur d’un bien est tenu de délivrer le bien à l’acheteur, et pour ce faire, il doit mettre l’acheteur en possession du bien vendu (art. 1717 C.c.Q.);
- Le devoir de remettre à l’acheteur tous les documents liés à la propriété ;L’acte de vente, lorsque l’acheteur a acquis la propriété, les titres de propriété antérieurs, le certificat de localisation;
- Le devoir de garantir la qualité de la propriété vendue;
- Le devoir de garantir le droit à la propriété de l’acquéreur;
- Le devoir de respecter la promesse d’achat.
Les obligations de l’acheteur
En tant qu’acheteur, vous avez évidemment l’obligation de payer le prix convenu au moment où vous prenez possession de la propriété.
Vous avez aussi l’obligation d’accepter la délivrance du bien, c’est-à-dire, accepter de recevoir les clés de la propriété et de prendre possession de la propriété au moment convenu. Il incombe également à l’acheteur de payer la plupart des frais de notaire liés à la transaction d’achat, à moins d’entente à l’effet contraire entre l’acheteur et le vendeur. Contrairement au vendeur, qui lui, doit payer les frais liés à la radiation d’une hypothèque existante, par exemple.
Comme vous aurez pu constater, le marché offre à l’emprunteur une panoplie de possibilités quant au choix d’un prêteur. Il y a lieu de porter une attention particulière à la situation de chaque personne et aux conditions financières offertes par les divers prêteurs, pour choisir l’option convenant le mieux à chacun. En cas de doute, une consultation avec votre notaire serait bien avisée.
Me Suzanne Vézina,
Alepin Gauthier Avocats Inc.
Cette chronique contient de l’information juridique d’ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d’un avocat ou d’un notaire qui tiendra compte des particularités de la situation de vos clients.
