Le principe de base
L’effet de levier en immobilier permet à un propriétaire d’acheter une autre propriété sans débourser de mise de fonds. Comment ? En utilisant l’équité dégagée par une propriété qu’il possède déjà. L’immeuble locatif est le type d’investissement pour lequel les banques accordent des prêts le plus facilement. Pourquoi ? Puisqu’il s’agit d’un placement assez sûr, qui génère des revenus locatifs réguliers.
Tirer profit d’une dette
S’endetter davantage, en quoi cela est-il avantageux ? Le recours à l’effet de levier a pour but de transformer une dette, par exemple votre hypothèque, en un investissement.
Si vous disposez d’une propriété libre de dettes ou qui a pris suffisamment de valeur pour être refinancée par la banque, vous disposez d’un certain montant en valeur pour débourser une mise de fonds pour un second immeuble sans sortir un sou de votre poche. Autrement dit, vous investissez l’argent des autres. La banque fournit la mise de fonds nécessaire tandis que vos locataires paient l’hypothèque et les dépenses reliées à l’immeuble.
Le refinancement
Pour connaître la somme dont vous disposez pour utiliser l’effet de levier, il suffit de calculer la valeur nette de votre propriété, c’est-à-dire sa valeur actuelle sur le marché selon un évaluateur agréé, moins le solde de votre hypothèque. Par exemple, si votre balance d’hypothèque à payer est de 200 000 $ et que votre propriété en vaut maintenant 300 000 $, vous disposez d’un montant avoisinant les 100 000 $. C’est ce qu’on appelle l’équité. Toutefois, sachez que la majorité des banques ne prêtent que 80 % de la valeur totale de l’équité. Donc, si celle-ci est de 100 000 $, le refinancement accordé sera de 80 000 $.
Un outil magique ?
L’effet de levier immobilier n’est pas nécessairement pour tout le monde. Il faut, d’abord et avant tout, être en bonne santé financière et avoir une certaine tolérance au risque. Demandez-vous si vous êtes prêt à devenir propriétaire d’un immeuble locatif avec le lot de stress, de temps et d’énergie que cela peut comporter. D’autre part, il faut savoir que l’effet de levier peut être utilisé de multiples façons. Qu’il s’agisse d’un plex, d’un chalet locatif ou d’un flip, cette stratégie peut s’appliquer dans diverses situations.
La tolérance au risque
Le succès de votre projet d’investissement en immobilier découle directement du choix de la propriété. Un prix d’achat raisonnable, des revenus élevés, un secteur en demande ne sont que quelques-unes des caractéristiques d’un immeuble rentable. Toutes les dépenses reliées à l’acquisition d’une propriété locative doivent être prises en compte (taxe de bienvenue, prix des loyers, etc.) et au final, c’est la rentabilité nette qui importe. Il faut également prévoir des scénarios tels qu’une hausse des taux d’intérêt ou des loyers inoccupés et être en mesure de pallier les imprévus.
Le jeu en vaut-il la chandelle ? C’est à vous d’en juger selon votre degré de tolérance au risque et après avoir eu une bonne discussion avec un courtier hypothécaire qualifié.
